Funderingsrisico na 1 april 2026: wat verandert er voor makelaars en taxateurs?
Per 1 april 2026 heeft funderingsrisico een explicietere en zwaardere rol gekregen in het aan- en verkoopproces van woningen. Voor makelaars en taxateurs betekent dit geen volledig nieuwe taak, maar wél een aanscherping van de bestaande werkwijze.
Het Funderingsrisicorapport maakt al langer deel uit van het taxatieproces. Per 1 april 2026 verandert vooral dat de uitkomsten explicieter moeten worden meegewogen en navolgbaar moeten worden geduid in het taxatierapport.
Het vernieuwde modeltaxatierapport is een initiatief van het NRVT. Dit initiatief wordt door de overheid ondersteund vanwege het belang van meer transparantie in het koopproces, maar betreft geen nieuwe wet- of regelgeving.
De uitvoering in de praktijk is een gezamenlijke inspanning van verschillende partijen in de keten. Zo leveren partijen als het KCAF en FunderMaps de onderliggende data en risicoduiding. Via de software van brancheorganisaties zoals NVM en VastgoedNED wordt deze informatie in het voortraject ontsloten voor makelaars.
Binnen het taxatieproces wordt het Funderingsrisicorapport toegevoegd en gevalideerd via NWWI, waarmee de informatie onderdeel wordt van een gevalideerd taxatierapport.
Deze samenwerking zorgt ervoor dat funderingsrisico steeds eerder in het proces beschikbaar komt en op een eenduidige en navolgbare manier wordt meegenomen in de waardering en besluitvorming.
In dit artikel leggen we uit:
- wat er verandert per 1 april 2026;
- wanneer aanvullend onderzoek wel of niet voor de hand ligt;
- wat er van makelaars en taxateurs wordt verwacht;
- en hoe het getrapte beslismodel werkt.
Meer over de Customer Journey Fundeirngsonderzoek
Direct een funderingsrisicorapport aanvragen
1. Waarom funderingsrisico zwaarder gaat meewegen
Funderingsproblematiek is geen incidenteel verschijnsel meer. Door klimaatverandering, bodemdaling en grotere schommelingen in grondwaterstanden neemt het risico op schade toe.
Dit leidt in de praktijk tot:
- meer onzekerheid bij transacties;
- meer vragen vanuit financiers;
- en een grotere behoefte aan objectieve en vroegtijdige risicoduiding.
Daarom wordt funderingsrisico binnen het vernieuwde modeltaxatierapport van NRVT en NWWI explicieter onderdeel van de waardering en besluitvorming.
2. Wat verandert er concreet per 1 april 2026?
De kern van de wijziging is eenvoudig:
- funderingsrisico wordt expliciet meegewogen in de taxatie;
- de onderbouwing moet duidelijk en navolgbaar zijn;
- bij een verhoogd risico wordt vaker verwacht dat wordt gemotiveerd waarom wel of geen aanvullend onderzoek is uitgevoerd of geadviseerd.
Het gaat dus niet om méér regels, maar om een betere en duidelijkere onderbouwing van keuzes.
3. De A–E-score blijft de basis
De beoordeling van funderingsrisico blijft gebaseerd op de bekende indeling:
- A – Geen risico
- B – Licht risico
- C – Verhoogd risico of onzekerheid
- D – Hoog risico
- E – Vastgesteld probleem
Deze score is gebaseerd op onder andere:
- funderingstype;
- bodem- en grondwatergegevens;
- zettingsdata, zoals satellietmetingen;
- archief- en onderzoeksinformatie;
- en de betrouwbaarheid van de beschikbare data.
Belangrijk:
De A–E-score is een risicosignaal, geen technische eindconclusie.
4. Het Funderingsrisicorapport: startpunt, geen eindpunt
Het Funderingsrisicorapport is de eerste stap in het beoordelingsproces.
Het rapport:
- signaleert risico’s;
- geeft context en betrouwbaarheid;
- en helpt bepalen of vervolgonderzoek passend is.
Het rapport:
- is geen onderzoek op locatie;
- stelt geen funderingskwaliteit vast;
- en bepaalt niet of herstel nodig is.
Het is dus een duidingsinstrument, geen eindbeoordeling.
5. Wanneer is aanvullend onderzoek voor de hand liggend?
De beoordeling of aanvullend onderzoek passend is, gebeurt op basis van:
- de A–E-score;
- de betrouwbaarheid van het funderingstype;
- de beschikbare brondata;
- en de context van de transactie.
Wanneer ligt aanvullend onderzoek wél voor de hand?
Aanvullend onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn ligt in het bijzonder voor de hand wanneer:
- sprake is van een D- of E-score;
- en het funderingstype vastgesteld of afgeleid is;
- of wanneer beschikbare data een serieus risico onderbouwen;
- of wanneer een taxateur, koper of financier om extra onderbouwing vraagt.
Bij een hoog risico met voldoende betrouwbare data ligt aanvullend onderzoek dus nadrukkelijk voor de hand.
Hoe zit het bij modelmatige of indicatieve informatie?
Wanneer een verhoogd risico uitsluitend modelmatig of indicatief is bepaald, ligt de situatie genuanceerder. Dan is er sprake van een signaal met een lagere betrouwbaarheid en is er meer ruimte voor professionele afweging op basis van context, aanvullende informatie en lokale bekendheid.
Dat betekent:
- dat aanvullend onderzoek ook dan passend kan zijn;
- maar dat de noodzaak minder stellig is dan bij vastgesteld of afgeleid risico;
- en dat juist een goede onderbouwing van de gemaakte keuze belangrijk is.
Wanneer ligt aanvullend onderzoek niet direct voor de hand?
Aanvullend onderzoek ligt minder voor de hand wanneer:
- sprake is van een A- of B-score;
- er geen concrete aanwijzingen zijn voor problemen;
- of wanneer recent en betrouwbaar onderzoek al beschikbaar is.
Bij een C-score is vaak sprake van maatwerk, nadere duiding of monitoring in de tijd. Hier speelt context een grote rol en is professionele afweging essentieel.
6. Wat wordt er van een makelaar verwacht?
De rol van de makelaar blijft primair signalerend en adviserend.
Wat wordt wél verwacht?
- funderingsrisico herkennen en bespreken als relevant onderwerp;
- de A–E-score meenemen in het verkoopproces;
- risico’s bespreekbaar maken richting koper en verkoper;
- waar nodig wijzen op aanvullend onderzoek;
- transparant communiceren over beschikbare informatie.
Wat wordt níet verwacht?
- zelf funderingstechnische conclusies trekken;
- zelf onderzoek uitvoeren;
- uitspraken doen over funderingskwaliteit of restlevensduur.
7. Wat wordt er van een taxateur verwacht?
Voor taxateurs wordt de rol formeler en zwaarder.
Wat wordt wél verwacht?
- funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering;
- de A–E-score correct interpreteren;
- de betrouwbaarheid van de data meewegen;
- onderbouwen of aanvullend onderzoek passend is;
- expliciet maken hoe met het risico is omgegaan.
Wat wordt níet verwacht?
- zelf technisch funderingsonderzoek uitvoeren;
- zelfstandig de funderingskwaliteit vaststellen;
- zonder specialistische basis technische conclusies trekken.
8. De QuickScan: de logische tussenstap
Aanvullend onderzoek volgens de QuickScan volgens de KCAF-richtlijn is een snelle en uniforme vorm van aanvullend onderzoek.
Doel:
- het risico verder duiden;
- bepalen of opschaling nodig is.
Aanvullend onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn is:
- gebaseerd op onder andere lintvoegmeting, loodmeting en scheuropname;
- gericht op bovengrondse signalen;
- en waar nodig aangevuld met data zoals zettingsinformatie.
Belangrijk:
De QuickScan-richtlijn:
- stelt geen definitieve diagnose;
- bepaalt geen funderingskwaliteit;
- is een tussenstap, geen eindstation.
9. Mogelijke uitkomsten van een onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn
De uitkomst is altijd één van drie:
- Laag risico → geen verdere actie
- Midden risico → monitoring of voorwaarden
- Hoog risico → volledig funderingsonderzoek nodig
10. Wanneer volgt volledig funderingsonderzoek?
Volledig funderingsonderzoek is aan de orde wanneer:
- een QuickScan een hoog risico bevestigt;
- er duidelijke schade of sterke aanwijzingen zijn;
- of wanneer zekerheid nodig is voor financiering of besluitvorming.
Dit onderzoek:
- is diepgaand en technisch;
- kost meer tijd en geld;
- maar levert ook de hoogste zekerheid.
11. Het getrapte model: van signaal naar zekerheid
De werkwijze bestaat uit drie stappen:
- Funderingsrisicorapport → signalering
- QuickScan → nadere duiding
- Funderingsonderzoek → technische vaststelling
Deze aanpak zorgt voor:
- proportionaliteit;
- beheersbare kosten;
- en gerichte inzet van onderzoek.
12. Teruglevering van onderzoeksdata
Onderzoeksresultaten worden teruggeleverd aan de database van FunderMaps.
Dit zorgt voor:
- betere modellen;
- hogere betrouwbaarheid;
- en minder onzekerheid in toekomstige beoordelingen.
Het systeem wordt daarmee continu beter door gebruik.
13. Vroegtijdig inzicht wordt belangrijker
Steeds vaker ontstaat de behoefte om al vóór taxatie inzicht te hebben in funderingsrisico.
Daarom werken partijen zoals:
- NVM
- VastgoedNED
met funderingsdata in het voortraject.
14. Wat betekent dit concreet voor de praktijk?
Kort samengevat:
- A/B → meestal geen actie
- C → alert zijn, context beoordelen
- D/E met vastgesteld of afgeleid risico → aanvullend onderzoek ligt nadrukkelijk voor de hand
- D/E met uitsluitend modelmatige indicatie → extra alertheid en goede onderbouwing, met meer ruimte voor context
De belangrijkste verandering is dat een verhoogd funderingsrisico niet meer zonder toelichting kan worden meegenomen. Er wordt verwacht dat de professional navolgbaar maakt hoe het risico is gewogen en waarom wel of geen aanvullend onderzoek is geadviseerd of uitgevoerd.
Veelgestelde vragen over funderingsinformatie in het taxatierapport
Is dit nieuwe wetgeving van de overheid?
Nee. Dit is geen nieuwe wet- of regelgeving vanuit de overheid. Het gaat om een marktinitiatief binnen het taxatieproces, dat door de overheid wordt gesteund omdat het bijdraagt aan meer transparantie in het koopproces.
Wat verandert er per 1 april 2026?
Per 1 april 2026 krijgt funderingsrisico een explicietere plaats in het taxatierapport. De taxateur moet zichtbaarder en navolgbaar duiden wat het vastgestelde funderingsrisico betekent voor de waardering en of aanvullend onderzoek passend is.
Krijgt iedere woning een funderingslabel?
Nee, er komt geen officieel funderingslabel vanuit de overheid. Wel wordt binnen het taxatieproces gewerkt met een funderingsrisicoklasse van A tot en met E. Dit is een risicobeoordeling, geen technisch eindoordeel over de kwaliteit van de fundering.
Wat betekent een A–E-score?
De A–E-score geeft een inschatting van het funderingsrisico:
- A – Geen risico
- B – Licht risico
- C – Verhoogd risico of onzekerheid
- D – Hoog risico
- E – Vastgesteld probleem
Deze score is bedoeld als signaal en helpt bepalen of nadere duiding of aanvullend onderzoek nodig is.
Is het Funderingsrisicorapport een technisch onderzoek?
Nee. Het Funderingsrisicorapport is geen onderzoek op locatie en stelt geen funderingskwaliteit vast. Het is een duidingsinstrument dat helpt om risico’s te signaleren en te beoordelen of vervolgonderzoek passend is.
Wanneer is aanvullend onderzoek logisch?
Aanvullend onderzoek ligt vooral voor de hand bij een D- of E-score in combinatie met vastgestelde of afgeleide informatie, of wanneer andere gegevens een serieus risico ondersteunen. Ook kan aanvullend onderzoek passend zijn als een taxateur, koper of financier behoefte heeft aan extra onderbouwing.
Hoe zit het met modelmatige of indicatieve informatie?
Wanneer een verhoogd risico alleen modelmatig of indicatief is bepaald, is de betrouwbaarheid lager dan bij vastgesteld of afgeleid risico. In die situatie is meer ruimte voor context en professionele afweging. Aanvullend onderzoek kan dan nog steeds passend zijn, maar de noodzaak is minder absoluut.
Wat is een QuickScan?
De QuickScan volgens de KCAF-richtlijn is een snelle en uniforme vorm van aanvullend onderzoek. Daarbij wordt gekeken naar bovengrondse signalen, zoals scheefstand, scheuren en gevelverloop, eventueel aangevuld met andere relevante data. De QuickScan is een tussenstap en geen definitieve diagnose.
Wat kan de uitkomst van een QuickScan zijn?
De uitkomst is altijd één van drie:
- Laag risico – geen verdere actie nodig
- Midden risico – monitoring of aanvullende voorwaarden
- Hoog risico – volledig funderingsonderzoek nodig
Moet een makelaar zelf funderingstechnische conclusies trekken?
Nee. Van een makelaar wordt vooral verwacht dat hij of zij funderingsrisico tijdig signaleert, bespreekbaar maakt en transparant communiceert over beschikbare informatie. De makelaar hoeft geen technisch oordeel over de fundering te geven.
Wat wordt van een taxateur verwacht?
Van een taxateur wordt verwacht dat funderingsrisico expliciet wordt meegewogen in de taxatie, dat de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens wordt betrokken, en dat navolgbaar wordt gemaakt of aanvullend onderzoek passend is.
Waarom is vroegtijdige informatie belangrijk?
Hoe eerder funderingsrisico in beeld is, hoe beter koper en verkoper dit kunnen meewegen in prijs, onderhandeling, onderzoek en financiering. Juist daarom groeit de behoefte om al vóór taxatie over funderingsinformatie te beschikken.
Waar kan ik eerder inzicht krijgen in funderingsrisico?
Vroegtijdig inzicht kan onder meer worden verkregen via beschikbare funderingsinformatie in het voortraject, via de software van branchepartijen zoals NVM en VastgoedNED, of via een afzonderlijk op te vragen Funderingsrisicorapport.