Funderingsrisico na 1 april 2026: wat verandert er voor makelaars en taxateurs?
Per 1 april 2026 krijgt funderingsrisico een explicietere en zwaardere rol in het aan- en verkoopproces van woningen. Voor makelaars en taxateurs betekent dit geen volledig nieuwe taak, maar wél een aanscherping van de bestaande werkwijze.
Het Funderingsrisicorapport is sinds 2021 onderdeel van het taxatierapport. Nieuw is dat de uitkomsten vanaf 2026 nadrukkelijker moeten worden meegewogen en beter onderbouwd moeten worden in de praktijk.
In dit artikel leggen we uit:
- wat er verandert per 1 april 2026;
- wanneer aanvullend onderzoek wel of niet voor de hand ligt;
- wat er van makelaars en taxateurs wordt verwacht;
- en hoe het getrapte beslismodel werkt.
Waarom funderingsrisico zwaarder gaat meewegen
Funderingsproblematiek is geen incidenteel verschijnsel meer. Door klimaatverandering, bodemdaling en grotere schommelingen in grondwaterstanden neemt het risico op schade toe.
Dit leidt in de praktijk tot:
- meer onzekerheid bij transacties;
- meer vragen vanuit financiers;
- en een grotere behoefte aan objectieve en vroegtijdige risicoduiding.
Daarom wordt funderingsrisico binnen het vernieuwde modeltaxatierapport van NRVT en NWWI explicieter onderdeel van de waardering en besluitvorming.
Wat verandert er concreet per 1 april 2026?
De kern van de wijziging is eenvoudig:
- funderingsrisico wordt expliciet meegewogen in de taxatie;
- de onderbouwing moet duidelijk en navolgbaar zijn;
- bij een verhoogd risico wordt vaker verwacht dat wordt gemotiveerd waarom wel of geen aanvullend onderzoek is uitgevoerd.
Het gaat dus niet om méér regels, maar om betere onderbouwing van keuzes.
De A–E-score blijft de basis
De beoordeling van funderingsrisico blijft gebaseerd op de bekende indeling:
- A – Geen risico
- B – Licht risico
- C – Verhoogd risico of onzekerheid
- D – Hoog risico
- E – Vastgesteld probleem
Deze score is gebaseerd op onder andere:
- funderingstype;
- bodem- en grondwatergegevens;
- zettingsdata (zoals satellietmetingen);
- archief- en onderzoeksinformatie;
- en de betrouwbaarheid van de data.
Belangrijk:
De A–E-score is een risicosignaal, geen technische eindconclusie.
Het Funderingsrisicorapport: startpunt, geen eindpunt
Het Funderingsrisicorapport is de eerste stap in het beoordelingsproces.
Het rapport:
- signaleert risico’s;
- geeft context en betrouwbaarheid;
- en helpt bepalen of vervolgonderzoek passend is.
Het rapport:
- is geen onderzoek op locatie;
- stelt geen funderingskwaliteit vast;
- en bepaalt niet of herstel nodig is.
Het is dus een duidingsinstrument, geen eindbeoordeling.
Wanneer is aanvullend onderzoek voor de hand liggend?
De beslissing om aanvullend onderzoek uit te voeren ligt bij de professional.
In de basis geldt:
Aanvullend onderzoek wordt beoordeeld op basis van:
- de A–E-score;
- de betrouwbaarheid van het funderingstype;
- de beschikbare brondata;
- en de context van de transactie.
Wanneer ligt aanvullend onderzoek wél voor de hand?
Aanvullend onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn ligt voor de hand wanneer:
- sprake is van een D- of E-score;
- en het funderingstype vastgesteld of afgeleid is;
- of wanneer beschikbare data een serieus risico onderbouwen;
- of wanneer een taxateur of financier om extra onderbouwing vraagt.
Kort gezegd:
Hoog risico + voldoende betrouwbare data = onderzoek ligt voor de hand
Wanneer ligt aanvullend onderzoek niet direct voor de hand?
Aanvullend onderzoek ligt minder voor de hand wanneer:
- sprake is van een A- of B-score;
- er geen concrete aanwijzingen zijn voor problemen;
- of wanneer recent en betrouwbaar onderzoek al beschikbaar is.
Bij een C-score is maatwerk of monitoring in de tijd nodig. Hier speelt de context een grote rol en is professionele afweging essentieel.
Wat wordt er van een makelaar verwacht?
De rol van de makelaar blijft primair signalerend en adviserend.
Wat wordt wél verwacht:
- funderingsrisico herkennen & bespreken als relevant onderwerp;
- de A–E-score meenemen in het verkoopproces;
- risico’s bespreekbaar maken richting koper en verkoper;
- waar nodig wijzen op aanvullend onderzoek;
- transparant communiceren over beschikbare informatie.
Wat wordt níet verwacht:
- zelf funderingstechnische conclusies trekken;
- zelf onderzoek uitvoeren;
- uitspraken doen over funderingskwaliteit of restlevensduur.
Wat wordt er van een taxateur verwacht?
Voor taxateurs wordt de rol formeler en zwaarder.
Wat wordt wél verwacht:
- funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering;
- de A–E-score correct interpreteren;
- de betrouwbaarheid van data meewegen;
- onderbouwen of aanvullend onderzoek passend is;
- expliciet maken hoe met het risico is omgegaan.
Wat wordt níet verwacht:
- zelf technisch funderingsonderzoek uitvoeren;
- zelfstandig de funderingskwaliteit vaststellen;
- zonder specialistische basis technische conclusies trekken.
De QuickScan: de logische tussenstap
Aanvullend onderzoek volgens de QuickScan volgens de KCAF-richtlijn is een snelle en uniforme vorm van aanvullend onderzoek.
Doel:
- het risico verder duiden;
- bepalen of opschaling nodig is.
Aanvullend onderzoek volgens QuickScan-richtlijn is:
- gebaseerd op o.a. lintvoegmeting, loodmeting en scheuropname;
- gericht op bovengrondse signalen;
- en waar nodig aangevuld met data zoals zettingsinformatie.
Belangrijk:
De QuickScan-richtlijn:
- stelt geen definitieve diagnose;
- bepaalt geen funderingskwaliteit;
- is een tussenstap, geen eindstation.
Mogelijke uitkomsten van een onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn
De uitkomst is altijd één van drie:
- Laag risico → geen verdere actie
- Midden risico → monitoring of voorwaarden
- Hoog risico → volledig funderingsonderzoek nodig
Wanneer volgt volledig funderingsonderzoek?
Volledig funderingsonderzoek is aan de orde wanneer:
- een QuickScan een hoog risico bevestigt;
- er duidelijke schade of sterke aanwijzingen zijn;
- of wanneer zekerheid nodig is voor financiering of besluitvorming.
Dit onderzoek:
- is diepgaand en technisch;
- kost meer tijd en geld;
- maar levert ook de hoogste zekerheid.
Het getrapte model: van signaal naar zekerheid
De werkwijze bestaat uit drie stappen:
- Funderingsrisicorapport → signalering
- QuickScan → nadere duiding
- Funderingsonderzoek → technische vaststelling
Deze aanpak zorgt voor:
- proportionaliteit;
- beheersbare kosten;
- en gerichte inzet van onderzoek.
Teruglevering van onderzoeksdata
Onderzoeksresultaten worden teruggeleverd aan de database van FunderMaps.
Dit zorgt voor:
- betere modellen;
- hogere betrouwbaarheid;
- en minder onzekerheid in toekomstige beoordelingen.
Het systeem wordt daarmee continu beter door gebruik.
Vroegtijdig inzicht wordt belangrijker
Steeds vaker ontstaat de behoefte om al vóór taxatie inzicht te hebben in funderingsrisico.
Daarom werken partijen zoals:
- NVM
- VastgoedNED
met funderingsdata in het voortraject.
Wat betekent dit concreet voor de praktijk?
Kort samengevat:
- A/B → meestal geen actie
- C → alert zijn, context beoordelen,
- D/E → onderbouwen of onderzoeken
De belangrijkste verandering:
Een verhoogd funderingsrisico kan niet meer zonder toelichting worden meegenomen — er wordt verwacht dat de professional navolgbaar maakt waarom wel of geen aanvullend onderzoek is uitgevoerd.
Meer informatie
Vanaf 1 april 2026 is funderingsrisico een expliciet onderdeel van de waardering en besluitvorming, waarbij van makelaars en taxateurs wordt verwacht dat zij zichtbaar en onderbouwd omgaan met de vraag of aanvullend onderzoek passend is.
- https://www.kcaf.nl/funderingsrisico-onderzoeken/
- of een visuele beslisboom (die echt goed werkt voor makelaars).