Funderingsrisico onderzoeken

Welke panden betreft dit?

Voor de aan- en verkoop van vastgoed is het van groot belang dat funderingsrisico’s bekend zijn.

• Als verkoper wil je geen verborgen gebrek verkopen.
• Als koper wil je geen onbekend funderingsprobleem aankopen.

Wanneer bij een pand funderingsonderzoek is uitgevoerd, is de funderingskwaliteit bekend. Ook wanneer panden in het verleden zijn hersteld, is bekend dat er eerder problemen waren — mits deze herstelmaatregelen gevalideerd en opgenomen zijn in het Nationaal Herstelregister.

Voor een groot deel van de panden met funderingsproblemen is echter geen onderzoek uitgevoerd. Funderingsonderzoek is kostbaar en kent een doorlooptijd van meerdere weken. Daarom wordt gewerkt met een getrapt beoordelingsmodel (zevenmodel): in meerdere stappen worden panden uitgefilterd, waarbij onderaan uitsluitend panden met een vastgesteld funderingsprobleem overblijven. Dit gebeurt tegen proportioneel oplopende kosten per stap.

Deze pagina geeft per stap een beschrijving van het onderzoek, het resultaat, de kosten, de doorlooptijd en het handelingsperspectief.

Stap 1 – Funderingsrisicorapport

Op basis van de nationale database (FunderMaps) zijn reeds veel archieftekeningen, funderingsonderzoeken en QuickScans bekend. Dit zijn vastgestelde gegevens die iets zeggen over het funderingstype en de kwaliteit van een pand.

Met deze data wordt voor panden in de omgeving waarvoor geen directe gegevens beschikbaar zijn een risicomodel opgesteld. Dit model geeft aan wat het meest waarschijnlijke funderingsrisico is.

Het Funderingsrisicorapport:

• is beschikbaar voor taxateurs via het taxatierapport;
• kan door makelaars worden opgevraagd via hun branchevereniging (zoals NVM of VastgoedNED);
• is beschikbaar via de website van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Wat houden de gegevens en de risico-inschatting in?

Het Funderingsrisicorapport ontsluit:

• het (meest waarschijnlijke) funderingstype;
• een bijbehorende funderingsrisicoscore;
• de betrouwbaarheid van de onderliggende data.

Deze informatie is bedoeld voor professioneel gebruik door taxateurs, makelaars, bouwkundigen en financiers. Zij zijn verantwoordelijk voor:

• de duiding van de informatie;
• de beoordeling op locatie;
• het bepalen of aanvullend onderzoek noodzakelijk of passend is.

FunderMaps levert uitsluitend data en context, geen advies.

De A–E-funderingsscore (landelijke norm)

De funderingsrisico’s worden weergegeven met de A–E-score, zoals toegepast in het NRVT/NWWI-modeltaxatierapport:

• A – Geen risico
• B – Licht risico
• C – Verhoogd risico of onzekerheid
• D – Hoog risico → nader onderzoek passend
• E – Vastgesteld funderingsprobleem

De score is gebaseerd op een combinatie van:

• funderingstype;
• archief- en onderzoeksgegevens;
• bodem- en grondwaterdata;
• zettingsinformatie (waaronder satellietmetingen);
• bekende herstelmaatregelen;
• betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens.

Betrouwbaarheid van de gegevens

Niet voor elk pand zijn funderingsgegevens beschikbaar. Voor circa 35% van de panden met een bouwjaar vóór 1970 zijn inmiddels gegevens op pandniveau beschikbaar (Q1 2025).

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Vastgestelde gegevens: directe informatie op pandniveau;
• Afgeleide gegevens: gebaseerd op vastgestelde gegevens binnen een bouweenheid;
• Indicatieve gegevens: modelmatig bepaald op basis van ondergrond-, grondwater- en zettingsdata.

In het Funderingsrisicorapport wordt altijd expliciet vermeld welke betrouwbaarheid van toepassing is.

Het Funderingsrisicorapport wordt automatisch meegeleverd bij een taxatierapport dat wordt uitgevoerd onder het NRVT /NWWI-kader.

Stap 2 – Aanvullend onderzoek volgens de KCAF QuickScan-richtlijn

Een aanvullend onderzoek via een QuickScan wordt niet bepaald door KCAF of FunderMaps, maar volgt uit de interpretatie van het Funderingsrisicorapport door de professional.

De afweging wordt gemaakt op basis van:

• de A–E-score uit het Funderingsrisicorapport;
• de betrouwbaarheid van het funderingstype of andere vastgestelde gegeven over het funderingsrisico

De vrijblijvende adviesrichtlijn van KCAF luidt:

• bij een D- of E-score, én
• bij een vastgestelde of afgeleide funderingstype of funderingskwaliteit,

ligt een aanvullend onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn voor de hand.

Onderdelen van de QuickScan

De QuickScan combineert verschillende meet- en inspectiemethoden om de stabiliteit van een gebouw te beoordelen:

• Archiefgegevens (indien beschikbaar): Gebruik van beschikbare historische data over het pand en de fundering.
• Visuele inspectie: Controle op scheuren, verzakkingen en andere zichtbare signalen van funderingsproblemen.
• Lintvoegmetingen: Meting van eventuele vervormingen in de gevel.
• Loodmeting: Meting van eventuele vervormingen in de gevel.
• Pandzakingssnelheid (indien beschikbaar): Analyse van de snelheid waarmee een gebouw verzakt, indien relevante meetgegevens beschikbaar zijn.

Uitkomsten QuickScan

Een QuickScan leidt niet tot een definitieve uitspraak over funderingskwaliteit. De uitkomst is altijd één van de volgende:

• Laag risico → geen verdere actie
• Midden risico → herhaling binnen ± 5 jaar; financier kan voorwaarden stellen
• Hoog risico → vervolgonderzoek noodzakelijk of onderhandeling over prijs/waarde vanwege funderingsrisico

Bij een midden of hoog risico blijft verkoop, aankoop en financiering mogelijk, maar onder verantwoordelijkheid van de betrokken partij. Dit kan leiden tot:

• verplichte monitoring;
• beperking van de leencapaciteit;
• lagere taxatiewaarde.

De bredere advieslijn van KCAF is:

• midden risico → periodiek volgen (bijv. herhaling QuickScan elke 5 jaar);
• hoog risico → opschalen naar funderingsonderzoek.

Een QuickScan kan binnen enkele dagen worden uitgevoerd en kost gemiddeld €350–€650.

Stap 3 – Funderingsonderzoek

Een volledig funderingsonderzoek is het meest uitgebreide vervolgonderzoek. Hierbij wordt:

• de fundering bouwkundig onderzocht;
• eventueel aangetast hout laboratoriumtechnisch geanalyseerd;
• de resterende levensduur en eventuele handhavingstermijn bepaald.

Dit onderzoek geeft de meest betrouwbare onderbouwing voor herstel, waardering en besluitvorming.

De KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwen biedt een gestandaardiseerde methodiek voor het onderzoek en de beoordeling van ondiepe funderingen en houten palen. Sinds 2023 heeft deze richtlijn de twee aparte F3O-richtlijnen vervangen, die specifiek waren gericht op funderingsonderzoek voor houten paalfunderingen en funderingen op staal. Door de integratie van deze methoden in één uniforme richtlijn is een eenduidige en efficiënte werkwijze gewaarborgd.

De richtlijn wordt beheerd door het KCAF en periodiek bijgewerkt door de richtlijncommissie. Deze commissie bestaat uit vertegenwoordigers van erkende funderingsonderzoeksbureaus van de erkenningsregeling, gemeenten en woningcorporaties. Zij zorgen ervoor dat de richtlijn technisch en inhoudelijk up-to-date blijft en aansluit op de nieuwste ontwikkelingen binnen het vakgebied. De totstandkoming van deze richtlijn is mede mogelijk gemaakt dankzij een bijdrage van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek (NAF).

Kosten: circa €7.000–€9.000 per pand
Doorlooptijd: ongeveer 2 maanden