Nee, een QuickScan is niet verplicht, maar kan wel worden aanbevolen bij woningen in risicogebieden of bij zichtbare verzakkingen of scheurvorming. Het biedt kopers en verkopers duidelijkheid over de staat van de fundering.
Als uit de QuickScan blijkt dat er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen, wordt geadviseerd een volledig funderingsonderzoek te laten uitvoeren. De resultaten van de QuickScan vormen dan een onderbouwing voor die vervolgstap.
De kosten voor een QuickScan variëren per aanbieder en type pand, maar liggen doorgaans tussen de €300 en €800. Gemeenten bieden soms subsidie of vergoeding aan; informeer hiernaar bij uw gemeente.
Een QuickScan kan meestal binnen één dagdeel worden uitgevoerd, afhankelijk van de bereikbaarheid en het type pand. De rapportage volgt meestal binnen enkele werkdagen.
Een QuickScan is bedoeld als een verkennend onderzoek naar de staat van de fundering, op basis van een beperkte visuele inspectie en bestaande gegevens. Het helpt eigenaren snel inzicht te krijgen in mogelijke risico’s, zonder direct een volledig en kostbaar funderingsonderzoek te hoeven uitvoeren.
De zogenoemde fase 0-, fase 1- en fase 2-onderzoeken zijn commerciële varianten van funderingsonderzoek en worden niet formeel erkend door Stichting KCAF of de RVO.
Meer informatie over de onderlinge verhouding tussen richtlijnen is te vinden op deze pagina: https://www.kcaf.nl/beslisschema-funderingsonderzoek
- Landelijke bronnen: GeoTOP, BRO, AHN, NWM, de bodemkaart en literatuurstudies.
- Lokale data: Archiefgegevens en onderzoeksresultaten, uitsluitend beschikbaar in de FunderMaps-database.
Afhankelijk van de beschikbaarheid en specificiteit van de pandgegevens wordt de betrouwbaarheid van het risico ingeschat.
Het rapport helpt om risico’s vroegtijdig te signaleren. Bij een verhoogd risico kan vervolgactie nodig zijn zoals het laten uitvoeren van een QuickScan.
- Droogstand: Door blootstelling aan zuurstof gaat het hout schimmelen en rotten, wat leidt tot verlies van draagkracht.
- Palenpest: Bacteriële aantasting van grenen houten palen, die het hout van binnenuit aantast.
Niet onderheide fundering:
- Ontwateringsdiepte: Vocht trekt op in de constructie bij hoge grondwaterstand, wat schimmelvorming en constructieve schade kan veroorzaken.
- Grondwaterstandsfluctuatie en -daling: Kan leiden tot consolidatie van klei/veenlagen en verzakking van het pand.
- Verschilzakking: Zakking in de ondergrond zorgt voor verschilzakking van het pand.
Fundering op palen:
- Funderingspalen gemaakt van (voorgespannen) beton
- Houten funderingspalen, gemaakt van grenenhout of vurenhout
- Houten funderingspalen met een betonopzetter
- Stalen buispalen, gevuld met zand en/of beton
Niet onderheide fundering (ook wel bekend als fundering op staal):
- Fundering op stroken, poeren of plaat direct op (gestabiliseerde) zandgrond
- Fundering op slieten (korte takken verticaal in de grond gestoken)
Elk type kent zijn eigen faalmechanismen. Zo is een grenen houten paal gevoelig voor bacteriële aantasting, maar een vuren houten paal niet. Beide soorten zijn wel gevoelig voor schimmel bij droogstand.
Er wordt onderscheid gemaakt in 5 niveaus:
- A (geen) – Nieuwbouw woningen met betonpalen en herstelde panden; Geen risico op de aanwezigheid van funderingsrisico’s.
- B (Laag) – Er zijn geen die tot een verhoogd risico leiden. Wel zijn de ingrediënten aanwezig. Zoals de aanwezigheid van een houten paalfundering of een oude, niet onderheide fundering.
- C (Midden) – Berekeningsresultaten bevinden zich in de marge en geven een licht verhoogd risico.
- D (Hoog) – Bij een hoog risico is er voor het corresponderende funderingsrisico een berekeningen niet gehaald.
- E (Urgent) – Bij een hoog risico is er voor het corresponderende funderingsrisico een toetsing niet gehaald of een bewijslast beschikbaar van een probleem. Dit kan een verhoogd zakkingsgedrag zijn of in de database.
Alleen bedrijven die erkend zijn door het KCAF mogen een QuickScan uitvoeren. Deze bedrijven zijn opgenomen in de Erkenningsregeling van het KCAF.
Een QuickScan is een snelle, beperkte inspectie van de fundering om een eerste indruk te krijgen van mogelijke problemen. Het wordt vaak uitgevoerd als vervolg op een funderingsrisicorapport dat een verhoogd risico aangeeft.
U kunt een funderingsrisicorapport aanvragen via uw makelaar, taxateur of hypotheekverstrekker. Particulieren kunnen het rapport momenteel niet rechtstreeks aanvragen.
De betrouwbaarheid hangt af van de beschikbaarheid en kwaliteit van de gegevens. Als er weinig specifieke informatie over het pand is, is het rapport indicatief en kan een aanvullend onderzoek nodig zijn.
Een funderingsrisicorapport is een document dat een inschatting geeft van het risico op funderingsproblemen voor een specifiek pand. Het rapport is gebaseerd op gegevens uit de FunderMaps-database en modelanalyses.
Sommige gemeenten bieden subsidies of laagrentende leningen aan voor funderingsonderzoek en -herstel. Informeer bij uw gemeente naar de mogelijkheden en voorwaarden.
Begin met het opvragen van een funderingsrisicorapport via uw makelaar of taxateur. Als dit rapport een verhoogd risico aangeeft, is het raadzaam een QuickScan te laten uitvoeren. Bij bevestiging van het risico volgt een volledig funderingsonderzoek.
U kunt de Funderingsviewer op de KCAF-website raadplegen. Deze interactieve kaart toont gebieden met verhoogd risico op funderingsproblemen, gebaseerd op bodemgesteldheid en bouwjaar van woningen.
Een funderingsrisicorapport geeft een eerste inschatting van het risico op funderingsproblemen voor een specifiek pand. Het is gebaseerd op beschikbare gegevens en modellen. Een funderingsonderzoek daarentegen is een gedetailleerde inspectie van de fundering, uitgevoerd door specialisten, en geeft een nauwkeurig beeld van de staat van de fundering. Een QuickScan zity daar net tussenin. Bij een verhoogd risico uit een funderingsrisicorapport kan een QuickScan, een soort funderingsonderzoek light, worden uitgevoerd.
Op de website van het KCAF vindt u een lijst van erkende bedrijven die voldoen aan de kwaliteitsnormen voor funderingsonderzoek en -herstel.
De Erkenningsregeling is een kwaliteitsborgingssysteem van het KCAF voor bedrijven die funderingsonderzoeken en -herstel uitvoeren. Alleen erkende bedrijven mogen officiële onderzoeken en QuickScans uitvoeren.
Erkende onderzoeksbedrijven en gemeenten kunnen gegevens aan FunderMaps toevoegen. Als eigenaar kunt u via uw gemeente of een erkend bedrijf bijdragen aan de database of via het Nationaal Funderingsloket van het KCAF.
FunderMaps is een landelijke database die informatie verzamelt over funderingstypen, funderingsrisico’s en herstelde funderingen. Deze gegevens worden gebruikt voor analyses en het opstellen van funderingsrisicorapporten.
Een funderingsonderzoek volgens de F3O-richtlijn is doorgaans vijf jaar geldig. Na deze periode kan een hernieuwd onderzoek nodig zijn, afhankelijk van de omstandigheden.
Een volledig funderingsonderzoek omvat een uitgebreide inspectie van de fundering, inclusief metingen van scheuren en verzakkingen, en indien nodig het opgraven van funderingspalen voor nader onderzoek. Het onderzoek wordt uitgevoerd volgens de KCAF-richtlijn ‘Funderingen onder gebouwen‘.
Fundering op staal
Bij een fundering op staal zit onder de dragende muur een verbrede gemetselde voet of betonvoet die direct op de eronder liggende bodem draagt. De term ‘op staal’ is misleidend, aangezien er (op eventueel wapeningsstaal na) geen staal gebruikt wordt voor de fundering.
Fundering op houten palen
Dit is een fundering die bestaat uit houten palen, met daarboven een horizontaal houten roosterwerk, een houten balk of een betonbalk waarop de dragende muur staat.
Ja, KCAF verzorgt cursussen. Nadere informatie vindt u op onze cursuspagina.
Daarnaast is voor huiseigenaren het uitgebreide Handboek Funderingsherstel gratis te verkrijgen.
Dit handboek kunt u opvragen door ons een e-mail te sturen KCAF. U krijgt dan een instructie en een code om het handboek te downloaden.
Dat kan slechts in een beperkt aantal gevallen. In de praktijk is het moeilijk omdat houten palen vaak door meerdere oorzaken slecht zijn c.q. worden. Hier wordt momenteel vervolgonderzoek naar gedaan.
Wel zie je dat meerdere gemeenten bij rioolvervanging ook infiltratie-leidingen aanbrengen, waardoor het grondwater en hemelwater in een openbaar gebied beter beheerst zou kunnen worden. De gemeente heeft sinds kort een zorgplicht voor het waterbeheer in het openbaar gebied. Het is daarom belangrijk om bij uw gemeente of eventueel uw waterschap te informeren of hier aandacht en plannen voor zijn.
KCAF heeft een brochure uitgebracht over grondwaterproblematiek. Deze vindt u hier.
Vanuit de belangenverenigingen is in het verleden hierover een rechtszaak aangespannen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor zijn fundering. De uitspraak vindt u hier.
U kunt bij uw gemeente navragen of er een laagrentende lening beschikbaar is. Als dat niet het geval is kunt u contact opnemen met uw eigen hypotheekverstrekker. Wanneer blijkt dat een extra lening niet mogelijk is, moet gezocht worden naar een alternatieve financiering. Omdat dit niet altijd lukt, wordt funderingsherstel vaak uitgesteld.
KCAF kan en mag niet zelf funderingsonderzoek uitvoeren, herstelplannen maken en hierbij begeleiden. Dit is voorbehouden aan adviesbureaus en funderingsaannemers. KCAF kan wel helpen met algemene advisering, voorlichting en informatie. In overleg verzorgt een consulent van KCAF dit voor groepen eigenaren (van een bouwblok of van een buurt). Ook kan KCAF helpen met het zoeken naar oplossingen in overleg met gemeente, banken, etc.
Zeker bij bloksgewijze aanpak van funderingsherstel is het aan te bevelen om een ervaren procesbegeleidingsbureau aan te stellen.
KCAF heeft een publicatie opgesteld, het zogenaamde Stappenplan. Hierin kunt u lezen wat u kunt doen. Als u naar aanleiding van het stappenplan vragen heeft, dan helpen wij u graag verder.
In principe is een onderzoeksrapport dat in uw opdracht is uitgevoerd, uw eigendom en vertrouwelijk. Echter, wanneer u een subsidie krijgt voor het onderzoek, dan is vaak de voorwaarde van de subsidieverstrekker dat de resultaten openbaar gebruikt mogen worden. Daarnaast bent u verplicht om alle informatie te verstrekken over de kwaliteit van de woning als u deze wilt verkopen. Dit is de zgn. informatieplicht. Dat betekent dat u verplicht bent om het onderzoeksrapport met conclusies te verstrekken.
Ons advies is om te allen tijde uw gegevens te delen met uw buren en gemeente, zeker als uw fundering nog goed is. Ook als de conclusie minder positief is het goed om de uitkomst te delen. Er moet dan iets gebeuren om uw pand in stand te houden en dat kunt u meestal niet alleen. In enkele gevallen lukt het soms om preventieve maatregelen te nemen en kunt u zo een toename van schade aan het casco van uw pand voorkomen.
Dit is in enkele gemeenten het geval. U kunt bij uw gemeente navragen of er een subsidie wordt verstrekt voor funderingsonderzoek en wat de voorwaarden zijn.
Een funderingsonderzoek volgens de KCAF-onderzoeksrichtlijn bestaat o.a. uit een meting van aanwezige scheuren, de lintvoegen en verzakkingen. Daarnaast worden 1 of meerdere houten palen opgegraven, als het huis op houten palen staat. Deze palen worden geïnspecteerd en er worden houtmonsters verzameld. De houtmonsters worden onderzocht in een laboratorium.
Funderingen zitten onzichtbaar onder de grond. Hierdoor is het niet zomaar zichtbaar of er problemen zijn. Alleen wanneer er boven de grond gevolgschade ontstaat. Dat laatste gebeurt niet altijd en soms alleen maar bij een deel van een bouwblok. Bij veel funderingsonderzoeken in het verleden bleek dat bij bijna de helft van de panden wel sprake was van een funderingsprobleem, terwijl er boven de grond nog nauwelijks iets van te merken was. Als u dus informatie krijgt dat er misschien funderingsproblemen zijn, dan kunt u daar het beste serieus mee omgaan. Om zekerheid te krijgen is het aan te raden om samen met de andere eigenaren in uw woonblok funderingsonderzoek uit te laten voeren volgens de F3O-richtlijn.
Een F3O-funderingsonderzoek is maximaal 5 jaar geldig. Daarna dient het weer gecontroleerd te worden. Heeft u een onderzoeksrapport dat niet volgens de F3O-richtlijn is uitgevoerd, dan geldt dat niet als juridisch betrouwbaar.
De wet zegt dat u als eigenaar zelf verantwoordelijk bent voor uw fundering. De gemeente zal dan ook geen funderingsonderzoek voor u uitvoeren. Wel kan uw gemeente voor u nagaan of er bij uw gemeente iets bekend is over funderingsproblemen in de buurt. Die informatie kan dan weer gebruikt worden bij het funderingsonderzoek.
In eerste instantie kunt u bij KCAF en uw gemeente vragen of er iets in het archief bekend is over mogelijke funderingsproblemen in uw gemeente en uw buurt.
Om zeker te weten of er iets met uw fundering aan de hand is, is funderingsonderzoek nodig. Dit laat u door een gespecialiseerd onderzoeksbureau verrichten. Is uw woning onderdeel van een bouwblok? Dan is het beter om funderingsonderzoek aan het hele blok te laten uitvoeren. Dit is ook goedkoper per eigenaar.
KCAF heeft een publicatie opgesteld, het zogenaamde stappenplan. Hierin kunt u meer lezen over de aanpak van funderingsproblemen.
Belangrijk is dat u bureaus benadert die werken volgens de zogenaamde F3O–richtlijn.
Het is aan te raden om bij meerdere bureaus een offerte op te vragen.
Heeft u de offertes ontvangen en daarna nog onbeantwoorde vragen, dan geven wij u graag onafhankelijk advies.
In het onderzoeksrapport staan o.a. de uitkomst van alle meetgegevens en een inschatting van hoe lang uw fundering nog mee kan (de zgn. handhavingstermijn).