Funderingsschade bij woningcorporaties: een onderbelicht risico en een oproep

 Voor woningcorporaties, met verantwoordelijkheden die uiteenlopen van leefbaarheid tot techniek, is het belangrijk om de aanwezige risico’s in haar woningbezit te begrijpen en goed te beheren. Zeker in het huidige tijdperk van duurzaamheid en energietransitie, waarin grote investeringen nodig zijn, is het van vitaal belang om zeker te weten dat de funderingen toekomstbestendig zijn.

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) heeft het vermoeden dat het risico op funderingsschade bij corporatiebezit onderbelicht is. De hulpvragen die we kregen uit de sector en de analyses die we tot nu toe maakten geven daar aanleiding toe en vragen om actie. Vandaar deze oproep. 

 De complexiteit van funderingsschade

De risico’s op funderingsschade in de bekende slappe bodemgebieden zijn vaak divers. De bekendste oorzaken zijn paalrot door droogstand van houten funderingen, bacteriële aantasting en overbelasting vooral door de negatieve kleef die gepaard gaat met bodemdaling. De bodem trekt de palen mee naar beneden. Ook de te nemen maatregelen zijn divers en afhankelijk van het tijdstip waarop ingegrepen wordt. Ze variëren van monitoren tot actief grondwaterpeilbeheer en van aanvullend onderhoud tot een nieuwe fundering of sloop nieuwbouw (op termijn). Bij het nationaal funderingsloket van KCAF zien we de laatste jaren een sterke stijging van het aantal meldingen  over schade van vooral eigenaar-bewoners. Dit loket biedt hen advies over deze problematiek.

Klimaatverandering als belangrijke risicofactor

Sinds de droge zomer van 2018 neemt KCAF een aanzienlijke toename van meldingen van scheuren in en (ongelijkmatige) verzakkingen van huizen waar. De droogte leidt tot lagere grondwaterstanden en extra bodemdaling. Verzakkingen komen vooral bij op staal (fundering zonder palen) gefundeerde woningen voor. De schademeldingen hebben voor huiseigenaren grote financiële en sociale gevolgen.

Bijzonder verontrustend is dat deze meldingen uit gebieden komen die tot voor kort niet als risicogebieden voor funderingsschade werden aangemerkt zoals in de riviergebieden en op de (hogere) zandgronden. Samen met andere oorzaken van funderingsproblemen hebben in Nederland tot ca. één miljoen huizen met funderingsschade te maken of krijgen dat nog. De onderstaande twee figuren geven een indruk van de omvang van meldingen en oorzaak bodemdaling in Nederland.

De invloed van de naoorlogse woningbouw

De overheid ziet na de oorlog een grote rol voor zichzelf in het oplossen van de woningnood. In de woningbouw draait het om het eerlijk verdelen van schaarste. De rijksoverheid leunt in de strijd tegen de woningnood sterk op gemeentelijke woningbedrijven en de vele toegelaten woningbouwverenigingen, die een soort verlengstuk van de rijksoverheid worden.  In de jaren vijftig en zestig is het een voortdurend schipperen tussen kwaliteit en kwantiteit, waarbij de kwantiteit het noodgedwongen toch meestal wint[1]).

Ondanks  het vaak ontbreken van concrete gegevens over de funderingen die tot grofweg 1960 zijn gebruikt, weten we dat veel woningen op staal gefundeerd zijn. Voor flats werden houten of soms betonnen palen gebruikt. Vanaf de 60er jaren zien we een sterke toename van het gebruik van betonnen palen.

Oproep aan Woningcorporaties: Doe mee aan de risicoanalyse voor droogteschade!

KCAF is op zoek naar woningcorporaties waarmee wij nog geen direct contact hebben, bij voorkeur gevestigd in gebieden in Nederland waar droogteschade aan de fundering is opgetreden. We nodigen deze corporaties uit om een risicoanalyse uit te voeren voor een deel van hun vastgoed en deze te vergelijken met de huidige classificatie van complexen. We vragen de geselecteerde corporaties om een beperkte tijdsbesteding en toestemming om de resultaten, na wederzijdse goedkeuring, al dan niet geanonimiseerd te publiceren. Indien u geïnteresseerd bent, kunt u contact met ons opnemen via info@kcaf.nl.

KCAF is van plan het onderwerp uit te diepen en te communiceren. Tweede helft dit jaar is het streven om een bijeenkomst te organiseren door KCAF met en voor woningcorporaties over funderingsproblematiek.

[1] Bron Canon volkshuisvesting 1945 Woningnood: volksvijand nummer 1 – Canon Volkshuisvesting Nederland, Details (canonsociaalwerk.eu)